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Wie Sie Immobilien richtig bewerten

Immobilien sind eine gute Möglichkeit, ein zusätzliches Einkommen zu generieren und sich ein Polster für das Alter aufzubauen, aber man kann auch ziemlich schnell Geld verlieren. Bei einer Immobilie werden einem nicht wie bei Casinos 10 Euro ohne Einzahlung geschenkt. Ihre erste Immobilie will daher gut durchdacht sein.

In diesem Artikel versuchen wir, Ihnen einen kleinen Überblick zu geben, u.a. auch wie Sie rechnen sollten, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen.

Die Basics: Wie verdienen Sie Geld mit Immobilien?

An sich gibt es zwei Möglichkeiten, mit Immobilien Geld zu verdienen: Auf der einen Seite als fortlaufendes Einkommen (Miete) oder als einmalige Zahlung (Verkauf). Viele Experten empfehlen, sich auf die Miete zu konzentrieren, da der Verkauf vielen Faktoren unterliegt, auf die Sie keinen Einfluss haben können.

Aktuell könnte man natürlich versucht sein zu denken, dass der Verkauf mehr Geld bringen wird, da der Wohnungsmarkt so angespannt ist und die Nachfrage nach Wohnraum nur noch mehr steigen wird. Doch hier laufen Sie Gefahr, auf eine Blase zu stoßen. Auch hilft Ihnen die Variante mit Mieten, den Kredit für Ihren Immobilienkauf abzuzahlen, sodass dieser nicht auf Ihr eigenes Konto zurückgreift.

Was wird Ihnen die Miete einbringen?

Jeder weiß, was eine Miete ist, doch um einen Profit damit zu machen, müssen Sie viele Faktoren beachten. Schnell macht man einen Fehler und verrechnet sich, da kann man schnell viel Geld verlieren. Die folgenden Faktoren sollten Sie in Ihre Rechnung aufnehmen:

  • Kredit: Sie müssen Ihre Raten immer im Kopf haben, diese werden vor allem zu Beginn den Hauptteil Ihres Einkommens auffressen.
  • Nebenkosten: Sind Nebenkosten in der Miete drin, dann müssen Sie auch diese miteinbeziehen, oftmals werden Wohnungen „warm“ mit Abschlagszahlungen der Mieter vermietet, doch es kann sein, dass die Kosten höher sind als diese Zahlung. Diese Mehrkosten fallen zuerst einmal auf Sie zurück, das kann kurzfristig Ihre Finanzen durcheinanderbringen, also immer etwas mehr einkalkulieren.
  • Steuern: Wie auf alles, fallen auch auf Immobilien Steuern an. Nicht nur beim Erwerb, sondern auch jährlich nicht vergessen, dass auch diese von Ihrer Miete gedeckt sein sollten.
  • Leerstehen: Manchmal steht Ihre Immobilie auch leer. Das kostet Sie viel Geld. Sie sollten eine „Leer Rate“ von 5% bis 10% mit einberechnen.
  • Instandhaltung: Wenn Ihre Immobilie bewohnt ist, wird Sie auch genutzt. Dinge gehen dabei kaputt, das ist ganz natürlich. Diese Kosten tragen aber Sie und diese müssen miteinberechnet werden.

Eine Beispielrechnung:
Wir nehmen einmal an, dass Sie eine Wohnung mit 180 m² in einem hippen Stadtteil von Stuttgart gekauft haben und eine Miete von 2.425 € verlangen können. Von dieser Zahl müssen Sie erst einmal Ihre Kreditrate abziehen. Hier nehmen wir 1.600 € an. Dann sollten Sie auch zeitgleich die Steuern abziehen. Das wären in Baden-Württemberg 415,67 € im Jahr, also 34,64 € im Monat. Als Nebenkosten legen wir 50 € fest und für das Leerstehen 242,50 €, da wir von 10% ausgehen. Sie sollten immer mit dem oberen Ende rechnen, um nicht überrascht zu werden. Für Instandhaltung auch noch mal 10% der Miete, also 242,50 €. Ihr Profit wäre damit 255,36 € pro Monat, solange Sie den Kredit abbezahlen, danach 1.855,36 €. Zum Schluss ziehen Sie noch 50 € bis 75 € für Eventualitäten ab.

Noch mehr Analyse: Die „Cash-on-cash return” Rate

Cash on cash return klingt erst einmal kompliziert, aber wir werden Ihnen ganz einfach erklären, was damit gemeint ist und wie sich diese Rate berechnet. Nehmen wir die Stuttgarter Wohnung wieder als Beispiel.

Nehmen wir an, dass Sie eine Anzahlung von 60.000 € geleistet haben. Ihre Miete bringt Ihnen insgesamt 3.064,32 € im Jahr ein. Dieser Wert wird nun mit Ihrem Investment verrechnet und zwar wie folgt: 3.064,32 € geteilt durch 60.000 €, das gibt Ihnen 5,1% cash on cash return pro Jahr. Das ist an sich nicht schlecht, da Sie auf Ihrem Sparbuch deutlich niedrigere Zinsen erhalten. Aber eine solche Berechnung müssen Sie immer spezifisch zu Ihrem Objekt und Ihrer Anzahlung vornehmen.

Die Kapitalisierungsrate

Die letzte Analyse: Die Kapitalisierungsrate gibt wieder, wie viel Prozent des Kaufpreises Sie vor Steuern und Kreditzahlungen pro Jahr zurückerhalten. Nehmen wir wieder unser Stuttgart-Beispiel: Sie haben 1.000.000 € bezahlt und jedes Jahr erhalten Sie 22.704 € an Miete – ohne Steuern oder Kreditzahlungen. Die Kapitalisierungsrate ist hier die Million geteilt durch 22.704 €. Das ergibt eine Kapitalisierungsrate von 2,27%. Diese Zahl sollte möglichst hoch sein.

Übrige Faktoren

Natürlich spielen auch weitere Faktoren eine Rolle für den Immobilienkauf. So sollten Sie vor allem auf die Lage des zu erwerbenden Objektes achten. Wenn es sich um ein Neubaugebiet handelt, dann ist die Chance hoch, dass eine tolle Aussicht verbaut wird oder dass unansehnliche Bauten in die Welt gesetzt werden und so das Viertel herunterziehen. Handelt es sich aber um eine historische Altstadt, dann können Sie sich sicher sein, dass sich die Aussicht in den nächsten Jahren nicht groß verändern wird und auch das Wohnviertel relativ gleichbleibt.

Sie sollten auch immer darauf achten, in welcher Stadt Sie kaufen. Manche Städte sind gerade im kommen und werden vermutlich nur noch beliebter werden, während andere hingegen brach liegen. Es lohnt sich nicht, für viel Geld Immobilien zu kaufen in einer Stadt, in die niemand ziehen will. Hier finden Sie eine Übersicht der Mietpreise in Deutschland.

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